寒舍:“唤醒”沉睡的乡村资产

时间:2017年02月15日信息来源:本站原创

寒舍:“唤醒”沉睡的乡村资产
山里寒舍推出至今,经常一房难求。

       □□特约撰稿 汪颖

       在北京郊区的密云区干峪沟村,一个乡村改造试验引起了业界的关注。干峪沟村距离北京市区有100多公里,从沟口牌楼往山上行驶,通过一条蜿蜒曲折、狭窄的村村通公路,再行进14里,才能抵达海拔600米以上的村中腹地。

       经过10年搬迁,密云干峪沟村常住人口仅剩十几人,成为逐渐破败的空心村。2015年1月,全村43户宅院中的33处闲置房屋、120亩耕地中的110多亩通过出租、流转的方式,交给寒舍(国际)度假酒店集团。

       从当年4月起,干峪沟村开始了为期3个月的整村改造,包括山里寒舍旅游项目一期10套院落的改造,每个院落平均投入50万元,改造基础设施。8月份开始试营业后,与当地人共同休养生息,分享乐活经验,山里寒舍虽要价不菲,却一房难求。

       山里寒舍的乡村故事,并非只发生在干峪沟村。在广阔的乡村试验场上,寒舍(国际)度假酒店集团(以下简称“寒舍集团”)董事长殷文欢已经从一个村落改造者变成了盘活乡村沉睡资产的弄潮儿。

       换条路子,再“靠山吃山”

       与浙江民宿“网红”裸心谷相似,山里寒舍以巧妙的乡村文化故事为内核,构建了一个不破坏当地环境和原居民正常生活的乡宿模式。从外面看还是村民老宅,而室内却成为别有洞天的乡居空间,以高端度假住宿方案,带动乡村转型发展。

       寒舍集团总部位于北京亦庄。殷文欢早在2003“非典”那年就以如今看起来很低的价格拿地盖了两栋楼,将一层设为寒舍集团的总部。殷文欢高高的个子,一脸儒雅,一口北京腔,说话透着幽默——丝毫不像已年过48岁的人,按他的话说就是:“没有贷款,一身轻松,晚上睡得特踏实。”

 
寒舍:“唤醒”沉睡的乡村资产
山里寒舍推出至今,经常一房难求。

       寒舍集团很多员工是“90后”,殷文欢为此有点苦恼,担心与孩子们说话不在一个频道上。员工觉得他挂在墙上的“天道酬勤”的书法太老气,于是换成了密云山里寒舍的黑白图片,镶上银色边框,整个房间立显时尚不少。

       谈起寒舍集团与干峪沟的结缘,殷文欢说:“干峪沟村有30多年红果栽种历史,顶峰时漫山7000棵红果树挂果摇曳,十分壮观。但地偏路窄,每到冬季,红果销售就成了‘靠山吃山’的干峪沟人的心病。3年前,村里联系我们,希望能收购山里的红果。”

       殷文欢当时带队去考察,在村中四处溜达,找了一块地势较高的坡坎,打量整片村子的时候让他看得出了神。“那个小山村漂亮极了,村里的环境也很原始,40多座破落的石头房子错落有致地分布在起伏的黄土地上,每当孩子跑过,路上瞬时扬起一阵黄土烟。晌午,炊烟从院里飘出来,人们挑水、劈柴、生火、做饭……”

       殷文欢意识到,干峪沟正是其一直寻找的、能给人“乐活,有机”生活的那片净土。于是,他立刻和村里商量,从最初的红果收购转为整体合作开发,双方一拍即合。干峪沟村召开村民大会,绝大多数村民很赞同。后来干峪沟村还成立了旅游专业合作社,在不改变所有权的前提下,村民根据个人意愿,以房屋、果树、土地入社,由寒舍集团进行运营管理。

       在具体操作上,农户把自己的房屋以每间房每年1500元的价格租给合作社,租期一般为50年,每5年还有递增。这样,闲置的宅基地按每宅4间房算,每个宅院年租金就达几千元。对拿出住房出租的村民,寒舍集团还免费为他们在镇上租房居住。对租下的房屋改造,农民不掏一分钱,都是在原有宅基地上进行,房屋权属仍是村民和村集体的,租赁期满即可收回。

       由于山里寒舍从一开始定位就是高端生态旅游,目标客户是追求闲适自然、想过山野悠然生活的群体。在对老房进行改造装修时,村民老宅的木门、木窗、椽子、石头院墙等都保留下来,而屋内的改造较大,配备了五星级的客房及卫浴设施,木门、木窗内加衬双层玻璃塑钢门窗,青石铺地,安装地采暖设施,无线网络覆盖,配有中西餐厅。

       在京郊游目的地的热选名单中,山里寒舍几乎一房难求,目前套院(两个院子、四间卧室)最高日价达到8800元。

       3年在国内外开200家寒舍

       从密云出发,寒舍集团不仅与首旅酒店达成合作,成立首旅寒舍酒店管理公司,还进行了细分品牌开发、落地以及国内、海外扩张。不过,此时寒舍集团的“打法”与干峪沟时期也出现了不同。

       寒舍集团并没有止步干峪沟。除了山里寒舍品牌,其还细分出水岸寒舍、山里逸居等品牌。目前,在北京已经建成6个寒舍系列项目。“做度假产品就是‘卖梦’,梦有实有虚,既要有故事,体验也要跟上,商业的配合一定要同步。”殷文欢说。

 
寒舍:“唤醒”沉睡的乡村资产
山里寒舍推出至今,经常一房难求。

       因此,殷文欢正计划“搭顺风车”,借力全域旅游、特色小镇等千载难逢的政策东风,3年内在国内外开设200家寒舍品牌酒店,其中,国内外分别100家。

       寒舍集团牵手绿地集团的天津盘龙谷项目,就是其中的扩张代表。殷文欢告诉笔者:“绿地集团在全国大约30个省市和地区拥有旅游地产项目,其希望通过‘地产+旅游’来带旺人气、盘活资产,通过引入寒舍集团的品牌,能为当地的地产项目带来更广泛的市场需求。同时,我们也能够将自己的高端民宿产品植入到绿地旗下的旅游地产项目,以较低的价格租下地产公司提供的样板房和部分空置房。藉此,我们也希望借助绿地集团的地产资源,以轻资产合作的方式实现品牌延伸。”

       “人们常说一件事儿要成功,要事儿对、人对、时间对,我们赶得恰恰好,不早不晚,正好在这个大时机来临前3年做了一些准备,让我们有机会略微地走在同行业的前面。”殷文欢说,现在有一股力量在推动着公司往前跑。

       目前,特色小镇建设风潮席卷全国,许多地产商纷纷投身特色小镇建设,但大多还处于摸索阶段,需要特色品牌的进驻。一方有需求,一方有产品,这正是殷文欢感受到的助推力量。“我们属于轻资产的嵌入式开发,与特色小镇形成捆绑式发展。”殷文欢表示,由于资金约束较少,其国内100家的扩张目标并非空想,而且能够很快实现。

       当然,这100个项目的开发方式也各有不同。殷文欢计划,其中10家为直投,单体投资量约1000万元;20家采取与古镇、特色小镇等合作开发的模式,另一方完成结构,寒舍集团进行软装等,单体投资量约500万元;还有70家将采取嵌入式开发,用地产项目的样板间、会所略加改造,建设成为寒舍品牌的酒店,进行运营和管理。

       而寒舍酒店海外的扩张项目,将采取购买模式。“经商的人都知道鸡蛋不能都放在一个篮子里。我们在日本北海道的小樽买下一座房子,做成了寒舍集团海外的第一个旗舰店——小樽寒舍。这是一座1924年的老房子,我们按其原来的风格进行了翻修,做成适合国人家庭出游的套房。”殷文欢表示,一同出行的一家或几家人客群,是其目标客户。海外项目将大多选择在乡下或度假氛围好、车能到达、有浓郁地方文化的地方,如小樽和泰国清迈等。

       未来:顺势而为

       “目前寒舍集团一分钱贷款也没有,也没有上市计划,我们想按照自己的节奏去做。”殷文欢说。

       在国内扩张的这100家店中,殷文欢还计划出让20%至30%的股权,招聘100位40岁以上的单身老板娘。寒舍集团最高能够释放出33%的股权,让老板娘们能够经营起自己的事业。这一动作背后,是寒舍集团在快速扩张中,为了让服务也顺势跟上的解决之道。

       寒舍集团想要寻找的是性格开朗、富有精力和管理能力的老板娘,让她们来负责酒店的日常经营和管理。

       “风景看多了就疲劳了,因此到一个地方要有事儿干,有的聊。对客人来说,人情味是特色住宿的灵魂。和酒店老板娘聊聊天、喝喝茶、品品酒,都是非常好的体验。现在云南丽江等地的民宿,房租涨得很厉害,很多老板娘集体关门,我们想把她们吸引过来,她们手中有大量的客户,她们的铁粉是跟着她们跑的。”殷文欢说,所以老板娘要有足够的号召力和一定的社会阅历,才有能力把客人照顾好。

       目前,寒舍集团已经累积了一定数量的高端会员组成的黏性客群,主要来自于IT、金融和传统文化领域。他们有钱有闲,往往会选择礼拜日到礼拜四来寒舍,不会赶着周末来。

       在别人眼中,殷文欢是一个用新机制盘活乡村沉睡资产的“都市农民”、开创以新兴休闲产业带动新农村建设新模式的“情怀暖男”、都市人乡愁梦的“造梦师”、用山里寒舍还原生活品质的领军民宿人。

       而在殷文欢看来,虽然有了扩张目标,但他不会跟自己较劲。“比如我计划未来3年要完成200个项目的目标,如果我努力了,还有50个没完成,我也会为自己鼓掌。这是一个新兴的产业,市场会变成什么样,只有到时候才知道。定目标这个事儿,要顺势而为。势已成形,为什么要拒绝呢?”



 
文化财富周刊-微信 中国文化传媒网