文化元素城市地产的增值砝码

时间:2012年04月20日信息来源:文化财富周刊

文化元素城市地产的增值砝码
 梅建平
 数据显示,中国目前已成为世界上最大的房地产市场,中国的新建房地产量已经占全球的52%,但中国大部分城市建筑的文化内涵却不尽如人意,千城一面,拥有独特气质的城市少之又少。如何让一座城市拥有自己的文化,让城市建筑成为给人美感、激发创造力和想象力的艺术品,让每一位生活在其中的人不仅能居有其乐,还能为城市的建设感到自豪和满足。本报特开辟专栏——我们需要怎样的文化地产,同专家、学者和地产投资人一起来探讨,如何在城市开发和建设过程中挖掘文化、创造文化。

    □□ 本报记者 李琤

    2011年,国内的大型地产开发商均在提转型的口号,万科开始寻找商业地产的蓝海,恒大亦开始在商业地产中寻找机会,并提出文化产业多元化的概念,保利在旅游地产及养老地产上作出新的尝试。

    对于如何开发有特色、有文化的地产项目,长江商学院金融教授、地产研究中心主任梅建平提出,在地产的转型过程中应该有规划,特别是在打造文化地产的过程中,是需要经过很长时间的研究论证,有的地产企业甚至需要收购一个文化企业来做这个精准的项目。一些地方政府想通过土地的交换,来达到文化的发展和兴盛,这是不可行的。文化在短时间内不可能很快地出效益,文化至少需要10年,才能见到影响力。

    文化财富:现在,随着中国城市化的推进,千城一面、毫无特色的城市开发让许多人感到遗憾,中国大部分地产的开发缺少独特文化内涵的原因何在?

    梅建平:我们的很多地产商是“文革”后出身,那个时候的时代背景,使得其中大部分人没能够像国外的建筑商和开发商那样,系统地学习过诗歌、音乐、绘画、雕塑等艺术门类,对于音律、节奏、结构、色彩、造型和解构等没有较深的认识和体验。但是改革开放后,许多人积攒了大量的财富并投入到地产中,开发一些基础的房地产和商业地产的项目,但做出来的产品往往单调、没有生气,原因在于缺少文化内涵。

    其实住房不仅仅是为了满足中国人的现实需求,也是一个人一生非常重要的生活体验。建筑生活环境是否能够符合居住者的知识文化结构和生活方式,是目前开发商需要思考的大问题。否则很多房子虽然只建成十几年或不到10年,却已经很不耐看了,住得也很不舒服,但是推掉重建将会造成土地资源、劳动力资源和各种资源的大量浪费,非常可惜。如何提高我们整个民族、企业家的文化素质是一个很重要的问题。

    除此之外,还有一个原因是民间资本的注入比例太少了。目前,国家鼓励发展文化为国民经济支柱型产业,这个方向是非常具有前瞻性的。但是在执行的过程中,主要依靠以国家为主和国家扶持的方式不是最好的方式,以中小企业的投入、运营为主,依靠民营企业做大做强的方式才是可持续的。世界上的最大文化企业之一,迪士尼就是一个私人企业,靠一张纸、一支笔、一个人生产动画的方式,改变了整个电影创作的产业结构。

    文化财富:从2010年底,国家在房地产政策上整体紧缩,许多地产企业开始转移方向,将注意力转向旅游地产、主题公园等文化地产的开发上来,这种在逆势中的转型是否是未来地产发展的方向?

    梅建平:我们所认为的文化地产,并不是在地产里面注入了文化元素即可,而是需要用心地发掘地产所在的城市的文化、地产所需要依托的生活的文化,这个很难用比较确切的语言来表达。但举个例子来说,比如上海的外滩边上许多上世纪20年代左右的建筑,虽然历经近百年的时间,有点陈旧,却仍然很漂亮,当时的设计、结构和色彩,在今天看来,依然十分有魅力和韵味。

    2011年底,我在美国佛罗里达州的奥兰多迪士尼主题乐园中待了4天,感触颇深。据我了解,主题乐园所在的这块1.5万多公顷的荒地,被迪士尼购买时只花费了不到1000万美元的价格,算不上非常值钱。然而,当迪士尼在这块土地上加入了动画元素、世界公园、一流的娱乐项目以及配套酒店设施等,让这里成了度假、旅游、休闲的天堂,吸引了世界各地游览者的到来,创造了近百亿美元的价值,因为土地被赋予了文化内涵。

    而反观国内,文化地产商的经营者更多重心是在做地产而不是做文化。上世纪后期国内早些时候也建设了许多主题公园,但实际上并没有产生多大的价值,是因为其中文化和创意的成分几乎没有。在北京、上海、广州等很多以前建造的主题公园已经关门了。因为绝大部分主题公园还是缺少文化、缺少精彩的内容,没有核心灵魂。

    应该说,上海外滩的设计师和投资人在用心地做一个产品的精神是现在社会所欠缺的。现在国内的商业地产土地的使用期一般是40年,但是40年显然是不足以让一个作品传世。如果一个地产项目只给了40年的周期,连三代人都无法保证,很难让开发商沉下心去做一个精雕细琢的作品。政府需要提供一个良好的制度环境来保障,否则不仅建筑作品不可能有文化,在其中经营的商业业态也难以形成长久的文化痕迹。

    目前国内的土地政策尚不完善,在土地拍卖过程中仍缺少制度监管。实际上很多做文化地产的人醉翁之意不在酒,文化地产常常演变成了一种用来圈地的方式。

    文化财富:您平时在房地产研究的过程中,就把其作为一个资产来研究,看其是保值、贬值还是增值。有人说,地产未来市场的价值归根结底体现在设计和文化中,您认为呢?

    梅建平:现在新政策随时出台,房地产的发展有很多不稳定的因素,设计的变量增大。总体而言,房地产未来的升值在于设计和文化。但现在人们对房地产文化的需求已经出现了,而房地产还没有跟进过来。

    有功能性的地产项目,需要以文化为核心,来带动周边和辐射周边地产的价值,例如四川成都的宽窄巷,就是通过把文化遗产旧址修建之后,带动了周边环境的开发和利用,在商圈周围配套建立的博物馆、文化演出展示场所,不仅让当地居民住起来舒适,而且游客到这里也能体验到文化的魅力。上海的外滩3号也是一个绝佳的例子。利用原有的建筑,建构一个顶级时尚场地。如今,它是时尚人士的聚集地。

    一个有文化品位的地方,能让到访者眼睛看到的东西像艺术品一样,有一种美感,刺激着想象力和创造力,它会给人一种陶冶性情,很放松的感觉,让人的思路能够感到很活跃。现在国内的大多数住宅地产项目,还仅仅是在满足人简单的住的需求,尚不能满足人的体验需要。

    文化财富:当前许多政府开始将注意力放在文化产业平台的打造上,希望通过寻找与文化的契合度,来介入到文化地产的开发之中,对此您有什么看法?

    梅建平:转向文化地产的开发,其优点就是让很多人开始关注文化。但是不好的地方就是这样做非常不利于文化发展,因为不能确保每一个正在开发的文化地产企业本身具备文化的内涵。就好比以前是做肉菜的厨师,他有可能并不善于做素菜。

    在地产的转型过程中应该有规划。地产的转型是需要时间的,是需要经过很长时间的研究论证,有的地产企业甚至需要收购一个文化企业来做这个精准的项目。虽然现在政策已经有明显的导向,但作为企业应该有自己的选择。

    政府手上拿到了廉价的土地来鼓励商人投资文化,这样做法是很危险的。因为我们知道,政府想通过土地的交换,来达到文化的发展和兴盛,这是不可行的。文化在短时间内不可能很快地出效益,文化至少需要10年,才能见到影响力。

    打着文化旗帜的地产项目,应该用符合城市的速度来发展,不要用文化来为经济增长拔毛助长。在很短的时间内,像发展经济一样地要求文化发展,这不是一个可持续的发展过程。应该在城市逐步的发展过程之中,在完备了各种配套措施之后,就会自然而然地发展出这个地方的文化内容。在政策上,国家对文化的发展需要给予一定的扶持,最有效的扶持不是让国家做文化地产,比较正确的方式应该是国家给文化企业一定的税收优惠,通过政策的引导,让土地的价值潜力得到无限放大。

    现在绝大部分的地方领导已经开始有这方面的意识,政府出具一个城市的规划,但到底如何发展,应该由市场自觉地、或快或慢地发展起来。在把城市本身的发展规律研究透彻之后,再根据城市自身的发展速度帮助和推动有文化的地产建设。

    专家介绍

    梅建平,《文化财富周刊》专家委员会委员。普林斯顿大学博士,长江商学院金融教授和地产研究中心主任。曾任教纽约大学、芝加哥大学和阿姆斯特丹大学,并与同事创建梅—摩西艺术品指数,影响着全球每年上百亿美元的艺术品拍卖市场,他运用金融学工具研究房地产领域,创建了美国第一个房地产市场与资本市场联动的模型,有人称他为艺术品与房地产的守望者。

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