海南创建旅游地产“黄金地”

时间:2012年04月20日信息来源:文化财富周刊

海南创建旅游地产“黄金地”
海南创建旅游地产“黄金地”
孟妮

    刚刚过去的2011年,受楼市调控影响,我国住宅地产不断降温,而旅游地产却因为大多不受限购影响且非常个性化,而被很多房地产企业看好。一时间,旅游地产投资热潮备受瞩目。

    2011年 旅游收入突破300亿元

    曾几何时,出门旅游对于很多中国人来说,是一个可望而不可及的梦想。随着中国经济社会的快速发展,旅游这种昔日的“奢侈品”逐渐走进了寻常百姓家。多年来,海南因其特有的热带海岛风光和风土人情,吸引了大批游客慕名而来。

    官方最新的统计数据显示,2011年,海南旅游预计全年接待的游客数量将突破3000万人次,旅游收入突破300亿元。海南旅游业发展正呈现加速增长的态势。这一局面的出现,与两个免税店的开设以及旅游会展业发展的推动,密不可分。海南正朝着建设国际旅游岛的目标大跨步迈进。

    现在,越来越多的人不仅满足于短暂的旅行体验,而是干脆把家安到住着更舒服的地方。他们之中的很多人就选择了海南这样的城市。而这一趋势,也恰恰使得海南旅游地产业的发展成为可能。

    众所周知,海南是我国领土最南端的一个省份。与其他省份相比,海南是难得的未受污染的净土,人称海南是“没有污染的长寿岛”。据国家环境状况资料表明,全省总体环境质量全国领先,环境质量指数保持在一级以内。无论是大气环境质量、水环境质量,还是城市绿化率,生态环境质量都处于全国一流水平。

    据了解,作为全国陆地面积最小,海域面积最大的省份,海南总共拥有1528公里的海岸线,其中50%至60%都适宜旅游房地产开发。但考虑到保护自然资源和可持续发展的要求,目前,海南规划的重点旅游度假区、景区面积为536平方公里,仅占全省国土面积的1.6%,而各区开发规模不超过规划面积的10%;占海岸线长度166公里,为海南岛总海岸线的10%,海南旅游地产开发发展空间广阔。

    房产调控政策之外的“桃源”

    旅游地产不同于其他不动产,具有独特的属性,不可复制不可再生的自然资源决定了度假物业的稀缺性。市场较为常见的旅游地产项目主要包括产权酒店、商铺、星级酒店、度假村、别墅、公寓等,都可用于投资。

    而旅游地产作为房地产行业的一个大分支,游离在调控政策之外,顺应市场发展趋势,反而为这个房地产寒冬中增添了一些暖意。目前,旅游业已被确立为战略性支柱产业,这也意味着旅游地产必将迎来其黄金发展时期。

    事实上,早在2005年,在旅游业带动下,海南省委、省政府即抢抓机遇、审时度势,基于对区位、资源、环境、产业及市场的综合认识,借鉴国际旅游业发达地区的成功经验,为了又好又快地发展房地产,不失时机地提出把房地产业与旅游业紧密结合——发展旅游房地产,从此揭开了海南乃至中国发展旅游房地产崭新的一页,海南的旅游房地产从此步入持续快速健康的发展轨道,成为旅游业发展的重要支柱。

    2011年,海南国际旅游岛规划的提出,再次给海南带来了千载难逢的机遇。这一概念,让海南再次进入人们的视野中心。如今,从三亚往海口方向一路数过去,海棠湾、清水湾、香水湾、石梅湾、神州半岛、博鳌、铜鼓岭……随着雅居乐、中信、富力、海兴、华隆等大企业大项目的进入和开发,几乎整个东部沿海已经很难找到一处沉寂的地块。

    数据显示,从2005年至2008年,海南省房地产开发投资分别为70.85亿元、89.2亿元、126.96亿元、189.31亿元,年均增长39%,其中80%直接用于旅游房地产及相关项目的投资。目前,海南建设运营的高端品牌酒店、度假村超过30家,销售旅游房地产200万平方米。

    尽管2012年才刚刚开始,海南的旅游地产已经呈现出一派繁荣景象。根据搜房网数据监控中心的统计,2012年1月,海南全省预计有37个项目开盘,其中,纯新盘达30个,占比超过81%。

    “蓝海”拥挤 “细分”生存

    没有丝毫松动迹象的楼市宏观调控正在改变着中国地产开发商的生存规则。当旅游地产一度因“蓝海”而被视作调控避风港而得以吸引众多地产商蜂拥而至之时,旅游地产的再度细分也已迫在眉睫。

    对此,业内专家已经形成共识。简单的景观资源,已然无法起到赢得市场认可的“避险”作用。于是,包括万达、华侨城、春光等房地产开发企业分别将自身的产品线定位在冰雪、文化旅游和热带雨林为核心资源,多元化细分正在成为避险的必然选择。在他们看来,“旅游地产的每一次发展,都会以一类稀缺资源的深度开发为代表,比如20世纪初时的海景房。而现在,以热带雨林休闲度假生活为代表的雨林地产,正在成为旅游地产下一阶段的发展风向标。”

    众所周知,热带雨林是世界上最为稀缺的生态资源之一,这决定了雨林地产不可能像海景房那样,成为相对大众化的度假产品,而被定义为旅游地产中的“高端奢侈品”。于是乎,作为我国最大的热带岛屿,拥有丰富的热带雨林资源的海南,再次站在了机会的风口浪尖上。热带雨林正在成为海南继黄金海岸线之后,又一张国际化的旅游名片。

    在海南,最具代表性的热带雨林就是呀诺达雨林文化旅游区。该项目堪称中国雨林地产开发的一个典型样本:一是拥有呀诺达热带雨林的稀缺雨林景观,包括4.6万平方米原生雨林湖、168平方公里生态氧吧、2公里长的滨湖路。二是在通过坡屋顶、吊脚楼、茅草屋、无边际泳池等建筑元素。融合了本土黎苗文化和东南亚文化,呈现原味的雨林建筑。

    一个最新利好或将进一步加大热带雨林资源和雨林地产的开发力度。据了解,《海南省热带森林旅游发展总体规划(审议稿)》编制工作已完成,正式提交海南省旅游规划委员会审议。海南省林业局局长关进平曾对外表示,“海南省将制定世界一流的森林旅游规划,建设世界一流的森林旅游设施,开发世界一流的森林旅游产品。”

    未来要解决的“瓶颈”

    尽管相比冷清的住宅地产而言,旅游地产市场还算热闹。然而,正如很多新兴领域一样,当人们都开始意识到其发展前景之后,同质化竞争便如同影子般逐渐地出现了。旅游地产业的发展也不例外。

    海南作为旅游地产投资的黄金地,似乎也没能逃过这一“劫”。专家认为,同质化已经是一个普遍的问题。纵观很多城市的相关规划,都大同小异,而考察世界知名的一些旅游度假胜地的规划,则发现每个地方都有差异性。作为我国唯一获批的国际旅游岛,海南的规划显得非常重要。

    除了同质化,另一个挑战来自营销。旅游地产最大的特性就是项目和购房者是在不同的区域,是在异地。而今超过70%购买海南房地产的客户来自于岛外,这就预示着整个营销战线非常长。

    还有一个问题在于服务,旅游地产不是一个单纯居住的功能,而是要满足跟旅游相关的吃喝玩乐购住行。因此,海南要做好的是针对旅游地产这个物业所提供的后续的衍生服务或者基本服务。

    据了解,目前,在海南短期居住的客户占到主要的比例,据统计,在海南居住时长少于一个月的客户群体超过了70%,他们需要专业公司提供酒店式的入户管理服务,而且对于剩下11个月闲置期,应该有专业公司提供闲置期经营管理服务,这些服务才刚刚启动。海南任重而道远。

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